ESGinfo.hu

A befektetők zöld iránytűjeként emlegetett CRREM modell segítséget jelent az ingatlanok értékeléséhez a kibocsátás-csökkentési célok tükrében, hiszen nincs is annál veszélyesebb, mint egy jelenleg még zöldnek látszó ingatlanállomány, amely pár év múlva már hatalmas beruházásokat igényel, és ezzel a befektető nem kalkulál. Érdemes egy energetikai tanúsítványnál messzebbre menni, és mélyebben is megvizsgálni az ingatlan teljesítményét, jövőállóságát. A modell a befektetők, pénzintézetek számára is hasznos -sőt talán valamikor a jövőben kötelezően elvárt- információt hordoz.

A CRREM Modell: Az Ingatlanbefektetések Zöld Iránytűje

Az EU végső energiafogyasztásának legnagyobb része (kb. 40%-a) az ingatlanokhoz köthető, ráadásul egyes becslések szerint a 2050-ben álló épületállomány mintegy kétharmada már ma is álló épület. Nem meglepő tehát, hogy az Európai Bizottság az épületek 2050-ig történő szén-dioxid-mentesítésére vonatkozó célkitűzése nem valósítható meg egy, a meglévő ingatlanállomány mélyreható felújítására vonatkozó ambiciózus stratégia nélkül.

A Carbon Risk Real Estate Monitor, mint eszköz a kockázatok felmérésére

Látható, hogy a klímaváltozás veszélybe sodorhatja az ingatlantársaságok üzleti helyzetét, ha nem tesznek intézkedéseket kezelt ingatlanállományuk energiahatékonyságának javítására. A vállalati stratégiának és kockázatkezelésnek biztosítania kell, hogy a portfólión belüli CO₂ mérséklésére tett egyéni erőfeszítések elegendőek legyenek az EU-s célok teljesítéséhez – ellenkező esetben a piaci szereplő olyan helyzetbe kerülhet, amikor az ingatlanok nem felelnek meg a jövőbeli piaci elvárásoknak, és ezért elértéktelenednek. Az EU által finanszírozott CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) modellszámítás lehetővé teszi a befektetők és ingatlantulajdonosok számára, hogy az energia- és emissziós adatok, valamint a szabályozási követelmények elemzése alapján felmérhessék eszközeik átállási kockázatoknak való kitettségét. Bevezeti az ún. stranded (jelentése: lemaradt, megfeneklett) ingatlan fogalmát, amely alapvetően az az ingatlan, amely nem felel meg a (jövőbeli) emissziócsökkentési/energiahatékonysági követelményeknek. 

A CRREM közzétette 2019 márciusában az „Az EU kereskedelmi ingatlanszektorának tudományos alapú szén-dioxid-mentesítése” című jelentését, amely a Párizsi Klímaegyezmény 1.5 és 2.0° C célkitűzéseivel összhangban ütemterveket fogalmazott meg. A jelentés dekarbonizációs célokat és útvonalakat (decarbonization pathway) kínál a különböző kereskedelmi épülettípusokra, ország és épületfunkció szerint lebontva, és ez adja a CRREM modell keretrendszerét. A nonprofit kezdeményezést az EU Bizottsága és többek között a Laudes Alapítvány, az APG, a PGGM és a Norges Bank Investment Management támogatja.

Mi is az a CRREM?

Egy MS Excel alapú kalkulációs eszköz, amely a szükséges adatokból -a kidolgozott módszertan alapján- számszerűsíti a fent említett CO₂ emissziót és kapcsolódó kockázatokat, továbbá euró alapon különböző költség és gazdaságossági elemzést is végez. Lehetőség van a kalkulációt elvégezni egyaránt 1 épületre, ill. bármekkora ingatlanportfolióra is. Az alábbi bemeneti adatok szükségesek:

• Épületkarakterisztika (lokáció, alapterület, kihasználtság, épületfunkció, GAV /Gross Asset Value/);
• Energiafelhasználás (minden energiahordozóra külön);
• Megújuló energiatermelés (saját felhasználásra és hálózati betáplálásra is, sőt vásárolt zöldenergia is figyelembevehető);
• Hűtőrendszer-munkaközeg szivárgások;
• Átfogó épületfelújítás.

Két fontos információ a modell működéséhez:

• legfeljebb 1 évnyi adat megadására van lehetőség, azonban a modell mindig 2050-ig végzi a számítást (1 évnél rövidebb időre is megadhatunk adatokat, a modell ekkor extrapolál az év fennmaradó részére);
• különböző európai adatbázisokból minden évben betöltésre kerülnek az alapértelmezett adatok az összes energiahordozóra (fajlagos emissziós CO2 tényező és ár), ill. maga a CO2 kvóta ára is. DE, lehetőség van az épületüzemeltető szerződései alapján „valóságos” adatok megadására (javasolt is, a pontos eredmény érdekében.

Mit mutat nekünk a CRREM?

Látható, hogy igen komplex a bemeneti adatok köre, így nem meglepő, hogy számos grafikon és táblázatos eredmény születik. A következőkben nézzünk meg néhány eredménygrafikont egy fiktív épületre, amely egy közepes méretű hazai irodaépület.

1. A kiindulási állapot (decarbonisation pathway): Ország és épületspecifikus fajlagos éves megengedett CO2 emisszió (zöld vonal, kgCO2/m2) és energiafelhasználás (piros vonal, kWh/m2). A modell ezzel hasonlítja majd össze az épületre számolt értékeket, amely a következő ábrán látható.

• A „fő” eredmény az ún. stranding diagram. Ezen feketével látható az épület számolt CO2 „teljesítménye”, zölddel az elvárt teljesítmény, és a piros karika (stranding) mutatja, hogy mikortól teljesít az adott épület rosszabbul az elvártnál, azaz mikortól termel többlet CO2-t (kékkel satírozott rész).

Miben segít egy CRREM elemzés elkészítése egy akvizíció előtt?  

A CRREM útvonalai szerint, ha egy ingatlan nem éri el az átmeneti kockázati szintet, ez nem jelenti azonnali értékcsökkenést. Inkább segít a befektetőknek felmérni, hogy az átmeneti kockázatok hogyan viszonyulnak más kockázatokhoz, például jogi vagy műszaki kérdésekhez. A CRREM így támogatja annak megértését, milyen pénzügyi hatásai lehetnek annak, ha egy ingatlan teljesítménye eltér az 1,5 °C-os klímacéloktól. Ezek az információk beépíthetők az ingatlan- és portfóliószintű stratégiákba, így megalapozottabb döntések születhetnek.

Fontos tudni, hogy a CRREM útvonalak a piaci átlagból indulnak, ezért nem minden ingatlan tudja rövid távon elérni ugyanazt a célt. Egy olyan ingatlant, amely a CRREM útvonalaknál gyengébben teljesít szén-dioxid-kibocsátásban és energiahatékonyságban, nem szabad automatikusan kizárni. Ehelyett az átmeneti kockázatokat érdemes úgy kezelni, mint más szokásos kockázatokat (adó, jogi, műszaki).

A CRREM útvonalak további hasznos felhasználási lehetőségei:

• Az energiahatékonysági és dekarbonizációs fejlesztést igénylő ingatlanok rangsorolása.
• A kibocsátások pénzügyi hatásának becslése karbonárazással.
• Az ingatlanok eredményeinek összesítése portfóliószinten.
• Vállalati dekarbonizációs célok meghatározása az útvonalak alapján az üzleti tervezésbe illeszthetően.

Segítségével ingatlanunkra (vagy akár portfóliónkra) egy EU szinten is elismert, tudományosan kidolgozott és folyamatosan frissített adatbázisra épülő elemzést végezhetünk. Az eredmények tükrözik a Párizsi klímaegyezmény elfogadott céljait és egy egész EU szinten is értelmezhető eredményt nyújtanak. Ezzel pedig befektetők, pénzintézetek számára is hasznos -sőt talán valamikor a jövőben kötelezően elvárt- információt hordoz. Természetesen az ingatlantulajdonos számára is hasznos épületének, ill. ingatlanportfóliójának klímakockázati teljesítményének ismerete, amelynek tükrében számszerűsítheti jövőbeli vonatkozó kockázatait, és megteheti a szükséges intézkedéseket mind az értékmegőrzés, mind pedig klímavédelem érdekében.  Fontos szem előtt tartani, hogy a CRREM egy szimuláció, amely természetéből adódóan korlátos, mindazonáltal átfogó és további -mélyebb- intézkedésekre alkalmas eredményeket szolgáltat.

Kovács Emese

ESG tanácsadó, ügyvezető

MN6 Energiaügynökség

A borítókép forrása: MOL